Los factores más importantes para identificar antes de comprar una casa

Studio Romantic/Shutterstock Por Emily Kammerlohr / 26 de enero de 2022 1:07 p. m. EDT

Según el censo de EE. UU., aproximadamente el 65 % de los estadounidenses mayores de 18 años son actualmente propietarios de viviendas. Si usted está en el 35% de los inquilinos que quieren convertirse en propietarios de viviendas, es posible que se pregunte por dónde empezar. Es probable que comprar una casa sea una de las decisiones financieras más importantes (si no LA más importante) que tomará en su vida. Ser propietario de una casa lo encierra en un lugar estable para vivir, un pago predecible cada mes y un activo apreciable (a través de Credible). Por lo tanto, tiene sentido que antes de saltar al proceso, primero desee hacer su investigación. Es posible que esté listo para comprar la casa de sus sueños, pero ¿cómo la asegura?

Según Opendoor, debe ser flexible durante todo el proceso de compra de una vivienda. Debes comenzar por esperar lo inesperado. Este es un gran consejo, ya que convertirse en propietario de una casa ciertamente está lleno de altibajos. Pero este enfoque solo puede llevarte hasta cierto punto. Estos son los factores más importantes a considerar antes de comprar una casa.

1. ¿Cuánto tiene ahorrado del pago inicial?

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Ahorrar un pago inicial para comprar una casa puede ser uno de los pasos más desafiantes del proceso, pero también es uno de los más importantes. La razón por la que es tan complicado es que reservar dinero extra cada mes además de los probables pagos elevados de alquiler, los pagos de deudas estudiantiles y de tarjetas de crédito, los pagos del automóvil y los gastos diarios es toda una tarea. Afortunadamente, ahorrar para el pago inicial no es una carrera, y hay muchos programas disponibles para ayudarlo a comprar una casa con un pago inicial más pequeño.

El monto tradicional para el pago inicial es el 20 % del precio de cierre final, y el 80 % restante se paga a través de una hipoteca a 15 o 30 años. Pero en algunas partes de los Estados Unidos, los precios promedio de las viviendas se están disparando, lo que hace que esto sea casi imposible. Por ejemplo, Zillow informa que el precio promedio de una vivienda en California es de casi $730,000. Eso es un pago inicial de $146,000, que no sería factible para la mayoría de los compradores. Afortunadamente, aún puede calificar para una hipoteca con tan solo un 3.5% de pago inicial, gracias a algunos programas federales. Los programas a través de la Administración Federal de Vivienda, el Programa de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. ofrecen opciones de pago inicial pequeño o nulo (a través de NerdWallet).

2. ¿Cuál es su puntaje de crédito?

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Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, mejor será la tasa que podrá negociar en una hipoteca. Es probable que también obtenga una aprobación previa para una mejor hipoteca con una puntuación más alta. Por lo tanto, tan pronto como comience a ahorrar su pago inicial y haga planes para convertirse en propietario de una propiedad, debe revisar su puntaje de crédito. Según Quicken Loans, para calificar para una hipoteca con un prestamista tradicional, necesita un puntaje de crédito de al menos 620. Sin embargo, tenga en cuenta que un puntaje de 600 sigue siendo bajo, y a la mayoría de los prestamistas les gusta ver un "siete" al comienzo de tu partitura. Si está solicitando un préstamo a través de un programa federal, su puntaje debe estar entre 580 y 620.

Si su puntuación actual es inferior a esta, ¡no se preocupe! Hay muchas maneras de aumentar su puntaje de crédito antes de pagar su deuda existente. La clave es pagar su saldo mínimo cada mes a tiempo, incluso si no puede pagarlo. Esto se debe a que su historial de pagos representa el 35% de su puntaje de crédito, por lo que pagar solo un poco en cada factura cada mes realmente puede dar sus frutos (a través de Her First 100k). El siguiente 30 % de su puntaje se basa en la cantidad de crédito que realmente está utilizando. A la mayoría de las empresas les gusta que los prestatarios utilicen menos del 30 % del crédito disponible para ellos.

3. ¿Qué tan seguro es su empleo actual?

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Antes de que una compañía hipotecaria le preste cientos de miles de dólares para pagar su casa, quiere asegurarse de que su inversión estará segura con usted. Con este fin, la mayoría de los prestamistas querrán ver un historial detallado de su empleo más reciente. Es probable que deba proporcionar sus declaraciones de impuestos más recientes para demostrar sus niveles de ingresos actuales, así como sus últimos talones de pago como complementos.

De acuerdo con The Mortgage Reports, si ha cambiado de trabajo recientemente, es posible que tenga que explicarle un poco más a su prestamista. Sin embargo, siempre que tenga la documentación y los fondos para respaldar sus reclamos, los bancos pueden solucionar las circunstancias laborales más inusuales. Rocket Mortgage también advierte que los ingresos de su trabajo principal no son lo único que debe revelar a los prestamistas. También querrá informarles sobre los pagos de manutención infantil, los cheques de pensión alimenticia e incluso los ingresos del Seguro Social.

4. ¿Qué características y comodidades prefiere?

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Una vez que comience a ahorrar su pago inicial y comprenda su puntaje de crédito, es hora de comenzar a pensar en las características y comodidades que desea en su hogar perfecto. Tal vez no seas tan exigente con el estilo real de la casa. Tal vez no le importe si es una casa de campo o de estilo artesano, siempre que haya una bañera de hidromasaje (o al menos espacio para una). O tal vez usted piensa exactamente de la manera opuesta. Tal vez la estética general de la casa es más importante que la funcionalidad.

Según By Carrier, algunas de las características más deseadas en una casa perfecta son techos altos, un plano de planta abierto y accesible, un exterior de bajo mantenimiento, mucho espacio de entretenimiento al aire libre y privacidad. No importa lo que prefiera, hay una cosa que debe hacer: si está comprando una casa con otra persona, asegúrese de hacer una lista de estas cosas antes de comenzar a buscar. De esa manera, puede comparar listas y acordar compromisos antes de buscar casas.

5. ¿Cómo son las condiciones actuales del mercado?

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El mercado inmobiliario es volátil y está sujeto a muchas circunstancias atenuantes, como el mercado de valores, los eventos económicos locales y el ritmo de desarrollo en el área que desea comprar. Es posible que escuche cosas como "¡es un mercado de vendedores!" lo que significa que no hay suficientes casas para todos, y los precios incluso para casas de mala calidad serán competitivos. Incluso podría escuchar lo contrario, "¡es un mercado de compradores!". Esto significa que hay un exceso de viviendas en el mercado, y los vendedores más desesperados podrían aceptar ofertas incluso más bajas.

Sin embargo, un buen agente de bienes raíces podrá guiarlo a través del proceso de compra de una casa, sin importar las condiciones actuales del mercado. En lugar de tratar de jugar con el mercado, hable con su agente acerca de sus mejores opciones. Además, asegúrese de controlar las tasas de interés hipotecarias actuales, ya que tienen un impacto más significativo en su futuro financiero que cualquier mercado de "compradores/vendedores", según Investopedia.

6. ¿Pasa la casa todas las inspecciones?

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Has encontrado la casa de tus sueños, pero ¿ahora qué? Antes de comprar la casa, debe asegurarse de que pase todas las inspecciones. Esto es por su seguridad, pero también por el bien de su billetera, ya que una casa que falló en cualquier paso de una inspección importante de la casa probablemente signifique reparaciones costosas en el futuro. Según Investopedia, la mayoría de los prestamistas hipotecarios ni siquiera ofrecen financiamiento para cerrar una casa a menos que haya sido inspeccionada minuciosamente. Un buen inspector se asegurará de que no haya grietas en los cimientos de la casa y que el techo de la casa sea seguro y sólido. También probarán los sistemas eléctricos y de plomería de la casa en busca de fallas y verán que el sistema HVAC funcione correctamente. Finalmente, se asegurarán de que la seguridad contra incendios de la casa cumpla con los códigos.

Rocket Mortgage advierte que es poco probable que la mayoría de las casas pasen una inspección con gran éxito. A menudo, hay cosas que a los compradores les gustaría abordar antes de proceder con la compra. A veces, los vendedores aceptarán solucionar los problemas, pero otras veces pueden decidir vender la casa por un poco menos para que el comprador pueda resolver el problema al momento de la compra. En algunos mercados, el vendedor puede no estar de acuerdo con ninguna de estas cosas, por lo que es importante incluir una "contingencia de inspección de la vivienda" en cualquier oferta. Esto permite que el comprador abandone la venta legalmente.

7. ¿Necesitaría la casa reformas importantes?

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Comprar una casa que necesita un poco de trabajo puede ser menos competitivo, pero también puede ser una historia de terror esperando a suceder, según Rocket Mortgage. Cuando compra una casa nueva, es una práctica común volver a pintar las paredes a su gusto, cambiar algunas lámparas y tal vez reemplazar el piso si está desgastado. Sin embargo, si la casa que está interesado en comprar es más una casa que necesita reparaciones y menos del tipo "está bien, pero preferiría que la sala de estar no sea naranja", tómese una pausa para considerar las finanzas y el tiempo. inversión requerida.

Según This Old House, hacer los cálculos de las reparaciones necesarias y averiguar por qué está comprando la casa son las cosas más importantes en las que pensar. ¿Está intentando renovar la casa de sus sueños que habitará durante los próximos 30 años? ¿O vas a voltear la casa e intentar venderla para obtener ganancias? Si es el primero, la tensión financiera podría valer la pena, ya que aumentará su calidad de vida en las próximas décadas. Pero si es lo último, asegúrese de analizar los números para evaluar su tolerancia al riesgo.

8. ¿Cuánto tiempo piensa quedarse en la casa?

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Antes de cerrar una casa, debe tener una idea general de cuánto tiempo le gustaría vivir allí. Por supuesto, cosas como las oportunidades de trabajo de última hora o una adición inesperada a su familia pueden cambiar las cosas en cualquier momento, pero en general, hágase un par de preguntas. ¿Es esta mi casa inicial? ¿Es este mi hogar para siempre? Si planea vivir en una casa solo durante unos años antes de actualizarla o mudarse a otro lugar, tenga en cuenta que podría estar sujeto a impuestos sobre ganancias de capital si vende antes de dos años completos de residencia, según SFGate.

Según Investopedia, los impuestos sobre las ganancias de capital son tarifas que los propietarios deben pagar si tratan las propiedades como inversiones en lugar de residencias principales. Los propietarios de viviendas que ocupan un lugar durante al menos dos de los últimos cinco años están libres, pero menos y podría ver una factura más grande cuando llegue el momento de los impuestos. Los impuestos sobre las ganancias de capital se cobran a su tasa impositiva normal.

9. ¿Hay tarifas importantes de HOA para esta casa?

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Las comunidades de propietarios tienen mucho más poder de lo que piensas. Según Cedar Management Group, el primer propósito de una HOA es administrar y vender casas en una comunidad específica, a menudo por parte del desarrollador original. Una vez que se ha vendido una cierta cantidad de viviendas en una subdivisión, la propiedad pasa a ser de los propios propietarios, gobernada por una junta electa de la HOA. Esta junta generalmente supervisa cosas como la recolección de basura y el mantenimiento de parques comunitarios y otros espacios compartidos.

Dependiendo de la edad del vecindario, las tarifas de la HOA pueden ser astronómicas a medida que la comunidad trabaja para pagar las comodidades más nuevas (a través de Forbes). Además, ciertas HOA también tienen reglas más restrictivas que otras. Si compra una casa en una comunidad más nueva con una HOA estricta, pagará tarifas altas y estará sujeto a aprobaciones estrictas para cosas como reparar una cerca o pintar su casa con un color nuevo. Si vives en una comunidad más antigua, o menos estricta, tu experiencia será la contraria. Asegúrese de preguntarle a su agente de bienes raíces sobre la HOA, que rige cualquier casa que esté interesado en comprar.

10. ¿Necesitaría la casa un seguro adicional?

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Ciertas áreas son más propensas a los desastres naturales que otras, por lo que debe considerar su tolerancia al riesgo al comprar una casa que podría requerir un poco más de seguro. Por ejemplo, Forbes informa que los propietarios de viviendas en California han cambiado sustancialmente sus comportamientos de compra y venta en los últimos años debido a la amenaza de incendios forestales en el estado. En Texas, el mercado inmobiliario de Houston cambió por completo después del huracán Harvey de 2017. Los compradores potenciales querían mantenerse alejados de las partes de la ciudad que se inundaron y, en cambio, comprar en áreas que no lo hicieron (a través de Houston Properties Team).

Según Bankrate, comprar una casa en una zona de inundación designada por FEMA puede tener la ventaja de ser un poco más barato, pero definitivamente es una situación de alto riesgo. Esto se debe a que las primas de seguro podrían socavar sus ahorros hipotecarios. Y si elige no pagar esas primas, podría perderlo todo fácilmente. Algunos desastres naturales, como los deslizamientos de tierra, ni siquiera están cubiertos por la mayoría de los programas de seguros. Esto llevó a Los Angeles Times a alentar a los lectores a "contratar a un geólogo" en lugar de arriesgarse a comprar una casa en una pendiente.

11. ¿Cómo sería tu viaje desde casa?

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Con el aumento del trabajo remoto, es posible que muchos compradores potenciales de viviendas no necesiten considerar cómo funcionaría una determinada casa con su viaje diario al trabajo. Sin embargo, si aún se presenta a trabajar en persona, su posible viaje diario al trabajo podría ser una de las cosas más importantes a considerar al comprar una nueva propiedad. Esto se debe a que incluso si la casa es perfecta, un largo viaje al trabajo o a la escuela arruinará rápidamente las cosas, según The Mortgage Reports.

Los estudios de Los Ángeles CA Real Estate afirman que un tiempo de viaje más corto hace que las personas sean más felices, ya que tienen más tiempo durante la semana laboral para concentrarse en las cosas que disfrutan, en lugar de pasar todo su tiempo libre yendo y viniendo del trabajo todos los días. Un detalle más pequeño que muchos viajeros podrían pasar por alto es que los bancos quieren asegurarse de que le están prestando dinero para su vivienda principal para la mayoría de las hipotecas. Si compra una casa con un viaje anormalmente largo a su lugar de trabajo, podría generar sospechas.

12. ¿Qué comercios y servicios hay en la zona?

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Otro factor a considerar al comprar una casa, según Money Talks News, es la sensación general del vecindario y las comodidades disponibles allí. Si te gusta nadar, ¿hay una piscina local cerca? ¿Qué tan lejos está su biblioteca local? ¿Qué tan cerca están la gasolinera y el supermercado más cercanos? ¿Están lo suficientemente cerca como para correr leche en pijama o para regresar rápidamente en caso de que se te haya olvidado algo? Conducir 15 minutos hacia la parte trasera de su vecindario para llegar a su casa puede parecer agradable por razones de privacidad, pero considere cómo ese tiempo de manejo se acumulará diariamente.

Si las comodidades que necesita y disfruta están disponibles para el hogar que planea comprar, la próxima pausa para considerar quiénes serán sus nuevos vecinos. ¿Los que viven cerca están fuera y disfrutan de las comodidades? ¿Parecen amistosos? ¿Es esta una estructura social en la que usted y su familia podrían encajar fácilmente?

13. ¿Qué época del año es?

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Según Investopedia, las diferentes estaciones atraen diferentes tipos de compradores. Si bien todavía no existe una época del año "perfecta" para mudarse, los cambios de estación tienen muchas ventajas. Más familias tienden a mudarse en verano, por lo que no interrumpen los horarios escolares de sus hijos. Debido a esto, existe una estimulación general del mercado. Eso es porque hay más casas en el mercado y más competencia para comprar. Es todo lo contrario en invierno, ya que la mayoría de la gente no quiere mezclar el estrés de mudarse con las vacaciones. Debido a esto, los vendedores pueden ser un poco más flexibles con el precio durante el invierno para cerrar la compra de la casa, ya que hay menos personas interesadas.

Si está dispuesto a mudarse durante el invierno, también hay otras ventajas. Las empresas de mudanzas normalmente no están tan ocupadas, por lo que es más probable que puedas negociar tarifas más baratas y estar al tanto de un horario más flexible (a través de Moving.com).

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